■今日本の現状は、『成熟社会にふさわしい豊かさが実感できていない』という事に加え、

 『少子高齢化の進展による福祉負担の増大』『地球環境問題、廃棄物問題の

深刻化』が課題となっています。

 そこで、「作っては壊す」フロー消費型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れ

して、長く大切に使う」 ストック型社会への転換が必要になってきます。

『量から質』への転換です。■その対策が『長期優良住宅』の促進になります。

■住宅のロングライフ化に関する技術的な蓄積や、土地神話の崩壊により、住宅の資産価値に

 着目することで、長期優良住宅のイメージとして、

    1.スケルトン(構造躯体)については、耐久性・耐震性、インフィル(内装・設備)

     については可変性を確保(堅ろうで、かつ変化する住宅)2.維持管理が安易3.次世代に引き継ぐにふさわしい住宅の質(省エネ、バリアフリー)を確保 4.計画的な維持管理(点検、補修、交換等) 5.周辺のまちなみと調和 

    等というような事になってきます。
    ■さらに、長期優良住宅のメリットとして、

    1.超長期にわたる安全な暮らしの実現

     →大地震にも耐え、その後も数世代にわたり使用可能

    2.「ゆとり」ある国民生活の実現(住宅の資産価値を超長期にわたり  

      維持・評価)

     →住宅の建設・取得・維持管理のための国民負担を2/3程度に縮減可能

    3.環境負荷の低減

     →住宅関連の産業廃棄物を年間約1000万t削減可能

     ※住宅関連の産業廃棄物は年間約1400万t(平成14年)

     →Co2排出の削減にも資する

    日本の住まいの寿命は30年・・・・

    これって短すぎるのでは。

     という事があり、

    さらに、世代を超えて循環利用される『社会的資産』としての住宅として認知されます。

    ■国土交通省としては、耐久性や耐震性に優れ、何世代にもわたって住み続けられる「長期優良住宅

     (長期優良住宅)」の普及促進策を本格化させ、今、通常国会に「長期優良住宅の普及の促進に 関する法律案(仮称)」を提出し、建て替え負担や廃材による環境破壊の軽減を図っていきます。

     国土交通省は2008年秋の施工を目指し、施工後3~4年で10万戸強の普及を見込んでいます。■日本の戸建て住宅は、建築から取り壊しまでの平均期間が30年とされ、米国の55年、英国の

     77年に比べて短いため、長期優良住宅は、高品質の戸建てを建築し、維持・補修を制度化する

     ことで、資産価値を長期間保たせる構想です。■長期優良住宅の実現・普及に向け、国土交通省は

      ・国民の意識改革

      ・担い手の育成・ビジネスモデルの構築

     の二つの柱からなる五つの項目に、12の政策提言を発表しました。

    1、長期優良住宅の建設(維持管理・流通)
    提言1   超長期住宅ガイドラインの策定

    提言2   住宅履歴の整備

    2.長期優良住宅の維持管理
    提言3   マンションの新たね管理方式など 

    提言4   リフォーム支援

    3.長期優良住宅の流通(既存住宅流通市場の整備)

    この美しい緑のためにも長期優良住宅を

    提言4   リフォーム支援

    提言5   性能・品質に関する情報提供

    提言6   取引に関する情報提供

    提言7   住替え・二地域居住

    4.長期優良住宅に対応した住宅金融
    提言4   リフォームローン

    提言7   住替え支援ローン

    提言8   スケルトン・インフィル住宅を支援するローン

    提言9   資産価値を活用した新たなローン

    5.長期優良住宅にふさわしい社会基盤・まちなみ
    提言12   良好まちなみの形成・維持

    提言10   税負担の軽減

    提言11   先導的モデルの実施

    ■ 提言は、下記のようになっています
    提言1   超長期住宅ガイドラインの策定

           (国民、住宅関連業者、国、地方公共団体等が目指すべき長期優良住宅

           のイメージの共有)提言2   住宅履歴書の整備

           (新築時の設計図書や施工内容のみならず、リフォームや点検時の履歴

           を蓄積)提言3   分譲マンションの適切な維持管理のための新たな管理方式・

          権利設定方式の構築

           (管理者管理方式・信託活用方式など)

    提言4   リフォーム体制の整備、長期修繕計画等の策定、リフォームローンの充実
    提言9   長期優良住宅の資産価値を活用した、新たなローンが提供される

          仕組みの構築

           (高齢者が住宅を担保として生活資金等の融資を受け、死亡時に住宅を処分

           して一括返済するリバース・モーゲージなど)

    提言10  長期優良住宅に係る税負担の軽減

           (既存住宅の取引に係る消費税の取扱い、長期優良住宅への政策誘導手段

           としての住宅税制のあり方の検討など)

    提言11  長期優良住宅の実現・普及に向けた先導的モデル事業の実施

             ↓

          この提言が超長期住宅先導的モデル事業になりますが

          この法律に基づき行われる事業ではありません

          しかし、基準はほぼこの12の提言の内容が含まれています

    提言12  良好なまちなみの形成・維持

           (地区計画制度活用促進、住宅地のマネジメント活動の担い手育成など)

    提言5   既存住宅の性能・品質に関する情報提供の充実

           (簡便で一定の客観性を確保した、「既存住宅の評価ガイドライン」の

            策定など)

    提言6   既存住宅の取引に関する情報提供の充実(取引価格など)
    提言7   住替え・二地域居住の支援体制の整備、住替えを支援する住宅ローンの

          枠組み整備

    提言8   長期優良住宅(スケルトン・インフィル住宅)の建設・取得を支援する住宅

          ローン等の枠組みの整備

           (超長期ローンと中期ローンの組み合わせ、期間所有権的な仕組みを活用

           した、公的主体による長期優良住宅の整備・供給など)

    ■ 具体的には、長期優良住宅を新築する者が、地方自治体に「長期優良住宅建築等計画」を申請する。

      国土交通省が定める基準を満たしていれば、「長期優良住宅」として認定され、税制上の優遇処置など

      を適用する仕組みとなります。

      また、5年に1回程度の点検を課し、その記録を「住宅履歴書」として保存・管理することを義務づける。

      これにより、中古住宅市場の活性化も見込める。違反した場合は認定を取り消す。■ 認定基準は

     1、数世代にわたって使用できる耐久性のある構造躯体を持つ

     2、大地震後も必要な補修で継続使用できる

     3、耐用年数の短い内装・設備は点検・補修が安易にできる

     4、住居者のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更できる

    のようになってくると思われます。

      ■ たとえば、一戸建てでは基礎部分を地面から高くし、風通しをよくして耐久性を高めたり、

        修繕を容易にすることなどが考えられると思います。■ 住宅の寿命を延ばそうとすると、最初の建築コストが2割ほど高くなります。このため、税制の

        優遇措置を適用します。施工日から2010年3月までに完成した新築物件を対象に、一戸建て

        では築後5年間(通常3年間)マンションは7年間(通常5年間)、固定資産税が半額になり、

        不動産取得税は、住宅の課税標準から1300万円(現行1200万円)まで控除となります。■ 超長期住宅先導的モデル事業は、今国会で審議予定の長期優良住宅の普及の促進に

        関する法律案の考え方にある、住宅の長寿命化への取組みではありますが、法律に基づき

        行われる事業ではありません。

        住宅の長寿命化に関し、先導的な取組みを実施していくリーディングプロジェクトを支援する

        ためのものであり、新築だけでなく、既存外周、維持管理後の取組みも対象としており、この

        法律に基づき一定の基準に適合する新築住宅を認定するものとは、独立した制度になって

        います。■ 超長期住宅先導的モデル事業は、長期優良住宅の普及の促進に関する法律案における

        認定とは直接の関係はありません。超長期先導的モデル事業の採択を受けたことによって

        税制上の特例措置の対象とはなりません。税制上の特例措置を受けるためには、別に、

        長期優良住宅の普及の促進に関する法律案施工後において、同法上の認定を受ける

        必要があります。■ 住宅業界は、市場の風向きを変えるきっかけとして長期優良住宅に期待を寄せているようです。

        その反面、住宅寿命が延びるほど、新規需要が減る懸念も考えられます。

        また、消費者の意識が向上し、「良質な住宅を供給できないメーカーが淘汰されていく」(地方

        の中小住宅メーカー)可能性も考えられます。

       

      加葉田社長のブログです

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